什麼是假扣押與假執行？

「假扣押」其實是真扣押，也就是俗稱的「查封」，它是拍賣前的一個法律行為要件。而「假執行」也是真執行，也就是俗稱的「拍賣」，就是將您的房產強制賣出，而賣出的過程是讓有意願承購的人「出價競標」，價高者得。
 

為什麼要叫做「假扣押」與「假執行」呢？

「查封」是債權人為了「保全債權」而對債務人之財產進行「禁止處分或轉讓」的一種法律措施，目的在準備對該不動產進行「拍賣(強制執行)」，並於拍賣價金中獲得清償債權的價金。

它的緣由是在當初立法之際，參照日本的法律所寫成。若是當初翻譯成「片面扣押」、「片面執行」，或是「單方面扣押」、「單方面執行」，就比較不會造成民眾的誤解！這個名詞的意義，就是持有「明確債權憑證」的一方，可以不經過訴訟程序，直接主張「查封」債務人所提供抵押的不動產，在債務人於法定期間內沒有提出「異議」時，逕為「拍賣」該不動產，以進行清償債務的動作。

什麼是「明確債權憑證」？

所謂的「明確債權憑證」，就是指債務人簽立的本票、借據和抵押設定資料等等，因為這些資料足以證明債權債務的明確關係，已經不需要再經過訴訟的程序來確定。不似一般的民事訴訟案件，對於債權債務的關係不明確，需要經過訴訟程序來釐清，才能夠確定債權債務的關係。

因此，爲了不浪費訴訟資源，法律訂定「明確債權憑證」可直接聲請假扣押和假執行，以省去不必要的民事訴訟程序。

 

面對「假扣押」我們該怎麼辦？

若是債權債務關係有疑慮時，自然可以在法定期間內提出「異議」聲明，若是異議有足以否定債權的理由時，法院自然會撤銷對方「假扣押」的聲請。但若是沒有足夠的理由可以推翻債權關係時，則您的「異議」聲明將會被駁回，案件亦會按時執行拍賣程序。

 

面對「假執行」我們該怎麼辦？

若是債權債務關係有疑慮時，自然可以在法定期間內提出「異議」聲明，若是異議有足以否定債權的理由時，法院自然會撤銷對方「假扣押」的聲請。但若是沒有足夠的理由可以推翻債權關係時，則您的「異議」聲明將會被駁回，案件亦會按時執行拍賣程序。

若是案件已經到了「拍賣」的程序，除非有資金可以將它買回來，否則就只能讓它被拍賣了！而若是有資金可以買回來，這就要利用「債權優先承購權」和「物權大於債權」的法律原則，將該不動產購回。也就是在相同價格下，債權人（例如銀行或二胎金主）有優先承購權，但是有物權者（例如租客或借住者）又有更優先的承購權。

當然，提出優先承購的操作方式，需要有債權或物權的人配合，此時便需要透過專家幫您居間協調，否則很容易被對方敲詐。不論您遇到的是「假扣押」還是「假執行」，記得快速諮詢歐巴資產，讓我們的專業顧問協助您解決急迫且棘手的問題。

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