房屋貸款試算全攻略：精準試算，貸款路更順！

在尋求房屋貸款時，了解公式與試算方式，有助於掌握房貸月付金額與利率負擔，精準的貸款試算是避免未來財務壓力的關鍵步驟。本文將全面介紹房屋貸款試算的重點，包括不同的貸款種類、如何使用房貸利率試算公式（常見方式『本金平均攤還』與『本息平均攤還』），及這些方法的優缺點比較，及帶大家一起了解房屋貸款的申請流程和在進行房貸試算時應注意的要點，幫助你在貸款路上更順暢。

１．房屋貸款試算的重點

房屋貸款試算的目的是預估每月的還款金額和總利息支出，以便評估自身是否負擔得起，而在進行試算時，需要考慮以下幾個重點：

• 貸款金額：貸款金額是指您向銀行借貸的金額，通常會是房價扣除自備款後的剩餘款項。
• 貸款利率：貸款利率是指銀行向您收取的利息費用，通常會以年利率表示。
• 貸款期限：貸款期限是指您償還貸款的期限，通常以年為單位。
• 還款方式：還款方式是指您償還貸款的方式，常見的有本息平均攤還和本金平均攤還兩種。

房屋貸款試算不僅是簡單的數字運算，而是一個涉及多種因素的過程，透過試算，讓您可以選擇最符合您需求的貸款方案。
 

２．房屋貸款的種類有哪些？

常見的利率房屋貸款種類繁多，差別在於利率計算方式不同，而適合的族群也不同，以下就幫大家快速整理6種常見房屋貸款：
 

左右滑動看表格

房屋貸款種類	特色	適合對象
房貸利率相關
指數型房貸 (最常見)	利率會隨著市場利率波動而調整 優點：利率可能較低 缺點：利率可能上漲	對於利率波動風險較高的購屋者 短期內有資金需求的購屋者
固定型房貸	利率在貸款期間內是固定的 優點：還款金額固定，可預先做好理財規劃 缺點：利率可能較高	對於利率波動風險較低的購屋者 長期持有房屋的購屋者
混合型房貸	前段期間採用固定利率，後段期間採用指數型利率 優點：可兼顧指數型和固定型房貸的優點 缺點：利率可能不穩定	對於利率波動風險有一定接受度的購屋者 希望在貸款初期享有較低利率的購屋者
壽險型房貸	將壽險保單作為抵押，向銀行辦理貸款 優點：利率可能較低，且有壽險保障 缺點：保單可能會被解約	有壽險保單的購屋者 希望以壽險保單作為抵押取得較低利率的購屋者
資金活用相關
抵利型房貸 (免息房貸)	以存款折抵房貸本金，銀行在計算利息時，先扣除活儲帳戶存款(房貸款)，才計算利息 優點：減少房貸利息 缺點：利率相對較高，且免息額度有上限	有一定存款和想隨時調動資金者
理財型房貸 (循環型房貸)	可將償還的本金再借出來使用 優點：動用時才會計息、可隨借隨還、資金運用最靈活 缺點：利率可能較高	短期急需資金、投資者、自營商、企業主          免費諮詢

 

由於利率是影響房貸還款金額的重要因素，因此在選擇房貸種類時，應充分考量個人的財務狀況、風險承受度以及資金運用需求來選擇房貸類型。

3. 房屋貸款利率試算公式(本息/本金平均攤還)

房屋貸款的還款方式主要有兩種：本息平均攤還和本金平均攤還。兩種方式的還款說明和公式如下：

I.    本息平均攤還：

每月固定還款金額，包含本金和利息部分，每月還款金額相同，但每個月本金和利息的比例不同，最初時大部分還款金額是支付利息，後期則是支付本金。適合收入穩定且希望減少還款管理壓力的借款人。

• 每月還款金額 =  （貸款本金 × 月利率） ÷ [1 - (1 + 月利率) ^ -還款期數]

II.    本金平均攤還：

每月固定還款本金金額，因為本金金額固定，所以每月的還款金額逐漸減少，但利息金額則會隨著本金的減少而減少，全期還款的總利息會比等額本息還款方式少。 但初期月付金額較高，需有一定的財務能力來應對。

• 每月還款金額 = （貸款本金 ÷ 還款期數） + （貸款本金餘額 × 月利率）

４．房貸本息/本金平均攤還優缺點比較

在了解房貸計算公式後，或許仍有些人對該怎麼選感到困惑，下面也為大家整理出這兩種方式的優缺點：

雖然「本金平均攤還」方式初始每月的還款金額比「本息平均攤還」高，但隨著時間推移，隨著本金的不斷償還，後期未償還的本金所產生的利息將會逐漸減少，因此後期的還款金額也會隨之減少，這可以視為一種先苦後甘的還款方式。
 

５．房屋貸款流程

在銀行申請房屋貸款流程通常包括以下步驟：

1. 申貸：根據個人或家庭的財務規劃和需求，選擇合適的房貸產品進行申請，市面上提供了各種不同種類的房貸，需多方比較後作出選擇。
2. 房屋鑑價/估價：申請房貸後，銀行派專業的估價人員進行房屋鑑價，評估房屋的各項因素，並根據鑑價結果來確定貸款金額。
3. 審核貸款條件：銀行審核個人的基本資料、還款能力和信用狀況，以確保借款人符合貸款條件。
4. 簽約、對保：房貸核准後，借款人與銀行簽訂借款契約，並核對相關內容，確保無誤。
5. 不動產抵押權設定：借款人需委託地政士事務所辦理抵押權設定程序，作為貸款的擔保措施。
6. 投保：借款人需為房屋投保住宅火災及地震基本保險，以降低擔保品（房屋）損失的風險。
7. 銀行撥款：完成上述程序後，銀行將貸款撥付至借款人指定的專戶，借款人需定期還款，以繳清貸款本息。

每個貸款流程可能因應您的具體情況而有所不同，但以上步驟是通常的房屋貸款流程概要。

６．房屋貸款試算注意事項

在進行房屋貸款試算時，仍有幾個注意事項需要特別留意：

1. 確保您使用正確的利率和還款方式進行試算，同時應考慮到相關的費用，如手續費、鑑價費等，以確保試算結果的準確性。

2. 請記得考慮到可能的利率變動和其他意外因素，建議您將試算結果視為參考而非絕對數據。
    

在計算每月固定的本息支出後，您可能會擔心資金被凍結在房產中，無法靈活運用，若遇到突發需求該怎麼辦？別擔心！建議您可以向合法的民間資方申請週轉，例如歐巴資產，簡便申貸迅速撥款，更可提前設定借款額度，這樣一來，您就能隨時提取所需的資金，就像擁有一座隨時可靈活運用的銀彈庫房一樣便利！