如何將民間貸款轉貸到銀行？私人設定塗銷及轉貸流程全解析

面對高額的民間貸款利息，許多人希望透過轉貸到銀行來降低負擔。然而，由於對流程不熟悉，常讓人感到猶豫：該如何順利完成轉貸？其實，看似複雜的轉貸流程並沒有想像中那麼困難，而成功的第一步就是處理民間私人設定塗銷。本文將帶您了解轉貸的關鍵細節，讓您發現不僅可以成功轉貸，還能順利向銀行借款，減輕財務壓力！

一、什麼是民間私人設定？房子被設定還能跟銀行貸款嗎？

民間私人設定是指房屋所有權人將自己的房產抵押給他人，作為借貸或債務的擔保。這種做法類似於向銀行貸款時，將房子設定抵押，但是是在私人間進行。

當房屋一旦做私人設定，就會登記於房屋的產權資料中，表示這間房子已作為借款的擔保品，若借款人無法按時還款，貸款機構或個人將擁有處置該房屋的權利。而若申請房屋貸款，銀行審核時，會優先檢查房屋的產權狀況，若發現該房屋已作為擔保品設定，通常會直接拒絕核貸。

因此，若想將民間貸款轉貸到銀行，必須先完成設定塗銷，解除房屋的抵押狀態。只有在房屋產權清晰、無任何設定負擔的情況下，銀行才可能會批准貸款申請。

二、房屋私人設定的常見原因

私人設定的常見原因：

• 1. 民間貸款：

  借款人因無法向銀行借款，會選擇以房屋作為擔保向當鋪、代書或其他民間機構借貸。

• 2. 建商設定：

  購買新房時，自備款不足或貸款額度不夠，建商可能要求對房產設定二順位抵押權。

• 3. 公司債權：

  企業經營者因資金周轉需求，將個人房產用作擔保，借款於供應商等。

• 2. 親人設定：

  為防止房產被隨意處置或變賣，持有人將房產進行私人設定以保護家產。

三、 如何進行民間私人設定塗銷？需要的時間、文件和注意事項

民間私人設定塗銷是將房屋從抵押狀態恢復到完全屬於個人所有的過程，解除抵押後，房屋才能自由處置或再次申請貸款，以下為塗銷的流程、所需文件和注意事項。

民間私人設定塗銷流程

1. 確認貸款已還完：借款人需先還清所有貸款，並向貸款機構索取「清償證明」，作為已還完債務的證明。
2. 申請塗銷設定：攜帶必要文件至地政事務所辦理塗銷登記，申請方式包括臨櫃辦理、跨所申請、網路申請或跨縣市收辦。
3. 完成塗銷登記：在地政事務所提交申請後，經由審核和登記作業，房屋的產權登記資訊將更新，並解除抵押權限制。
4. 透過妥善準備文件並依照流程進行，塗銷手續通常可在 1-2 個工作日內完成。

民間私人設定塗銷所需文件

左右滑動看表格

民間私人設定塗銷注意事項

• 債權人同意: 在進行私人設定的塗銷時，首先需要獲得債權人的同意。這是因為私人設定通常涉及到某種形式的債務關係，債權人必須同意解除該設定才能進行後續的塗銷手續。
• 文件完整性：檢查文件是否齊全，尤其是清償證明和抵押人同意書，避免因補件延誤進度。
• 解除設定後的規劃：完成私人設定的解除，必須等候至少一年才能再次向銀行申請貸款。銀行會根據借款人的信用評分、收入及房屋價值進行審核，建議在申請貸款前檢視自身條件是否符合銀行要求。
• 尋求專業公司協助：若對轉貸流程或條件不熟悉，可尋求專業公司的協助。他們能提供流程的引導，並根據個人情況推薦適合的貸款方案，提升核貸成功率。

四、民間私人設定塗銷的費用解析：成本是多少？

民間私人設定塗銷的主要費用

1.代書費:

• 塗銷抵押權設定：基本費用$3,000元(基礎)。

• 塗銷設定預告登記：基本費用$3,000元(基礎)。

若涉及多筆土地或建物，費用將相應增加。一般來說，每增加一筆土地或一棟建物，可能加收1,000至2,000元不等，具體金額依代書事務所的收費標準而定。

2.他項權利變更：

• 費用$5,000元

3.公證費用：

• 依各公證人收費標準有所不同，通常分級計費，高者可能超過 $10,000 元。

4.其他行政費用：

• 包含文件影印費、快遞費用等，金額從數百元不等。

上述費用可能會因代書事務所的收費標準有所差異，建議您在辦理前向相關單位或代書事務所詳細諮詢，以獲取精準的報價。
此外，塗銷手續流程較為繁瑣，若未妥善準備所需文件或填寫錯誤，可能導致重複辦理而增加額外成本。為避免此類問題，建議委託專業代書協助，確保流程順利進行並節省時間與精力。

五、民間設定轉貸銀行的完整流程

房屋轉貸條件

• 年齡 20 歲以上
• 信用狀況良好
• 財力證明足夠
• 收入穩定且足以負擔房貸
• 房屋價值比起原房貸申請時有成長

1. 轉貸銀行流程一：評估現有貸款條件與準備資料

借款人在申請轉貸前，需先了解目前民間貸款的利率、剩餘本金、還款期限等資訊。
同時，檢視自身的信用狀況和財務能力，確保符合銀行貸款的申請條件。

需準備的文件：

• 貸款人雙證件
• 財力證明
• 房屋土地所有權狀影本
• 戶籍謄本
• 近一年房貸繳款明細

2. 轉貸銀行流程二：比較銀行貸款方案

蒐集多家銀行的貸款資訊，特別是針對轉貸的條件，包括貸款利率、還款期限等，選擇最符合自身需求的貸款方案。
注意有無針對轉貸提供的優惠，例如手續費減免或利率折扣。

3. 轉貸銀行流程三：提出貸款申請與資料審核

向選定的銀行提交轉貸申請及相關資料，銀行將進行初步審核，確認申請人的資格。
銀行會委託專業鑑價師對房屋進行鑑價，並根據申請人信用狀況、財力等條件，確定可貸額度與利率。

4. 轉貸銀行流程四：完成貸款簽約與新抵押權設定

借款人與銀行簽署貸款合約，確認貸款金額、利率、還款方式等細節。申請人需仔細閱讀合約內容，確保無誤後再簽署。
銀行將於地政事務所辦理房屋的抵押權設定，將房屋登記為新貸款的擔保品。

5. 轉貸銀行流程五：撥款與還款

所有手續完成後，銀行將貸款金額撥付至指定帳戶，借款人開始按照新銀行的貸款條件進行還款。

民間貸款轉銀行的風險與注意事項

民間貸款風險

● 民間貸款轉銀行風險一：轉貸失敗的風險

銀行對借款人的審核更為嚴格，包括信用評分、收入證明及房屋估值等。若借款人不符合銀行的貸款條件，轉貸可能失敗。
民間貸款風險應對措施：在申請轉貸前，建議先向銀行進行初步評估，確認自身條件符合要求。

● 民間貸款轉銀行風險二：民間貸款提前清償費用

民間貸款通常附帶提前清償違約金，這可能增加私設轉銀行的成本。
民間貸款風險應對措施：提前向貸款機構查詢違約金金額，並計算私設轉銀行總成本是否值得轉貸。

● 民間貸款轉銀行風險三：額外手續費用增加

私設轉銀行涉及代書費、設定登記費、公證費等，若這些費用過高，可能抵銷利率降低帶來的費用。
民間貸款風險應對措施：事先詢問銀行的費用細項，選擇手續費較低的方案。

民間貸款轉銀行的注意事項

1. 仔細檢視合約：無論是民間貸款還是新銀行貸款，合約中的隱藏條款可能對借款人不利或涉及額外費用，需仔細檢查。
2. 保持良好的信用紀錄：銀行對借款人的信用評分非常重視，保持良好的信用紀錄能大大提高核貸成功率。
3. 切忌多家同時申請轉貸：申請房屋轉貸會在聯徵上留下「新業務申請」紀錄。若 3 個月內累積 3 次申請，轉貸成功率將大幅下降。

轉貸過程中涉及設定塗銷及銀行審核等多個環節，稍有疏忽便可能影響進度，甚至導致轉貸失敗。充分掌握流程細節，並提前做好規劃，才能有效避開潛在風險，順利完成轉貸，達成理想的財務目標！