什麼是二順位房貸?
很多人不知道 二順位房貸,就是台灣行內話俗稱的「二胎貸款」。
表示申貸者將已經抵押給A對象(可能是銀行)的房屋/土地等不動產,再次抵押給B對象(可能為銀行或其他自然人)做為「第二順位債權人」,並取得第二筆資金,常常是急需周轉資金時的選項。
而申辦二順位房貸也代表:每月除了需支付利息給原先的房貸,也須支付第二筆利息予您的第二債權人。
二順位房貸的法律地位
法律上,二順位房貸就是「登記在案」的「第二優先清償權」。當該房屋出售、拍賣或移轉時,必須最優先將第一順位清償,其次就是「二順位房貸」了!若有剩餘價金,才輪到三胎、四胎及其他的無抵押貸款。所以說二順位房貸是 受到國家認可與法律保障的一種「金融借貸契約」,比起任何無抵押貸款,都更具有合法的地位。
要注意的是,順位的計算是「以房屋抵押設定」為依據,亦即,儘管屋主的其他貸款,有提供本棟房屋做「連帶擔保」,但 只要沒有在地政機關辦理「設定登記」,就不能算入貸款順位,也就是沒有「清償順位」的保障。
二順位房貸還分兩種?
依照貸款對象,而有「銀行二順位房貸」或「民間二順位房貸」之分別。
前者資金源自金融機構(如銀行),申辦條件必須符合銀行的規定,並且 首重借款人的償債能力;而後者則來自個別金主(民間資方),透過資產管理公司或代書,透過合法簽約來放款。若無薪資證明、或有 債信不良的朋友們,民間二順位房貸常常是救急最理想的資金管道。
為什麼會有民間二順位房貸?
在金融機構以外,不乏有大量閒置資金的退休企業家與投資人們,然而將大筆資金存放銀行,回饋的微薄利息往往連通貨膨脹都打不平,這樣的回饋對於企業家們而言既無資金效率,也是不成比例的。
因此發展出將閒置資金借予需要周轉的生意人,並獲取不動產第二順位債權作為擔保之 民間資金互助模式。一方面能幫助被銀行拒絕但有需求的人,也能讓資金滾出高於銀行利息的資金效益,兼具正面的社會功能。
因此民間二順位房貸有別於銀行二順位房貸,是一種民眾與民眾之間的借貸關係:有閒置資金的金主,把錢借給需要資金的貸款人,而貸款人必須提供自己的不動產做第二順位的抵押。
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