銀行二胎還是民間貸款？最佳貸款方案是什麼？如何快速又安全的取得資金？

二胎房貸全攻略，深度解析所有二胎貸款疑難雜症

二胎貸款是一種資金來源，能將既有的房地產轉換為資金。當名下房屋尚有貸款，但房地產價值上升或已經償還了一部分房貸的情況下，借款人可以通過二胎貸款，將房產再度作為擔保品獲取資金，而無需出售房產。

二胎房貸是什麼？

二胎房貸（Second Mortgage Loan）是指在已經有第一抵押貸款的房產上，再次以該房產作為抵押申請的貸款，因為在清償順序上屬於第二順位，二胎房貸也被稱為二順位房貸。二胎房貸允許借款人利用房產的增值部分或未用完的抵押空間，獲取額外的資金。

與首筆房貸相比，二胎貸款對貸款機構而言風險更大。如果借款人無法按時還款，第二貸款機構的索賠權會排在第一貸款機構之後，因此二胎貸款的利率通常較高。

二胎房貸的利率和額度怎麼計算？

民間二胎利息範圍約為月息0.8～1.3%之間，須注意的是：3%是法律規定的上限，若是月息超過3%就屬於高利貸，千萬不可簽約！

成數和額度、利率的關係

1. 成數是什麼？
   成數（Loan-to-Value Ratio，LTV）是指貸款金額佔抵押品總價值的比例。它反映了貸款機構承擔的風險程度。成數越高，表示貸款金額佔抵押品價值的比重越大，風險也越高。成數是評估貸款風險和設定貸款條件的重要指標。
   房屋貸款亦屬於擔保品貸款，作為擔保品的房屋價值，會影響能夠貸款的額度和利率。確定房屋當前價值後，目前債務佔價值的比例就是行話中的成數。

   成數公式	=	已貸款額度+欲貸款額度+土地增值稅
   		當前房產市值

2. 成數怎麼影響利率？
   承上所言，成數越高時，貸款機構所負擔的風險越大，且二胎房貸在清償順序時，排位在第一順位後，因此成數越高，利率通常就越高。
3. 成數和額度的關係？
   二胎房貸的貸款額度，與當前房地產的剩餘價值正相關。

   舉例說明：
   估價一千萬的房屋，尚有300萬貸款未還清，合併其他稅金等 共計有400萬的債務，即可得知當前成數為4成，剩餘價值為6成，最高大約可以獲得600萬的貸款，但實際能貸款額度則依不同貸款機構評估而有所差異。

   剩餘價值越高，能夠貸的額度也會越高。

我的房地產如何估價？

由上面可以知道成數將會很大影響到能夠貸款到的額度和利率，房屋的估價準確度，將會影響到整體債務成數的比例，那麼我們的房產又是如何估價的呢？

房屋價值會受多層面的影響，涉及多種因素，以確保估價準確性。以下是房屋估價過程及其影響因素：

1. 市場參考：
   • 房屋當前市值通常以同行政區、同社區、同棟建築或附近同房型的「實價登錄」作為基準。
   • 此外，還需考慮屋況、地段、房型與坪數的差異。
2. 地段影響：
   • 精華地段的房屋，即便屋況不佳，依然有較高的市場需求。
   • 次佳地段的房屋，屋況對估價影響較大，因購屋者更看重能直接入住的便利性。
3. 點交與否的影響：
   • 如果房屋進入法拍程序，點交與否對市價有關鍵影響。
   • 不點交的房屋常有租約或其他占用情形，法拍價相對較低。
4. 估價準確性的重要性：
   • 房屋市價直接影響貸款成數。
   • 估價結果會影響貸款的額度與利率

二胎房貸可以向誰申請？

目前二胎房貸申請主要有三個途徑：銀行、融資公司、資產管理公司、代書，各有各的優缺點

了解更多房貸類型與利率計算，請看：精準試算，貸款路更順：房屋貸款試算全攻略

適合民間二胎貸款的人群

1. 負債比高、個人信用有瑕疵者：即使信用記錄不佳，也有機會獲得貸款。
2. 遭銀行退件、不通過者：若銀行拒絕貸款申請，民間貸款公司是另一個選擇。
3. 無法提供財力證明者：對於難以提供完整財力證明的人士，民間貸款公司更為靈活。
4. 房屋為共同持有、套房坪數不足者：這些情況通常不被銀行接受，但民間貸款公司可以考慮。
5. 屋齡或借款人年齡過高者：民間貸款公司對屋齡和借款人年齡的限制較少。
6. 急需用錢，無法等待冗長程序者：民間二胎房貸的審核速度快，適合急需資金者，如創業初期資金需求大的創業者或經常面臨資金周轉問題的小企業主。
7. 不想留下聯徵紀錄的企業主：不透過銀行申貸留下紀錄，不會讓外界知道企業的財務狀況，從而影響客戶的信心。
8. 短期急用、不希望綁約者：銀行申貸均有綁約年限，許多民間二胎業者提供不綁約、隨時還款的方案。

上述的幾種狀況，可以利用民間二胎貸款快速獲得資金，應對緊急需求、解決資金周轉問題。

不可不知的貸款風險

• 銀行二胎貸款的風險：
  審核嚴格且過程冗長，導致急需資金的借款人可能無法及時獲得貸款。
• 民間二胎貸款的風險：
  民間貸款機構的審核相對寬鬆，撥款更加快速，但民間貸款中，可能巧立名目收取多種費用，亦潛藏高利貸的風險。
  貸款人可以透過以下幾項指標來篩選合適的民間貸款：
  1. 查詢公司背景：查看辦公場所是否寬廣明亮，正派經營的貸款公司應讓客戶感到舒服與安心，每一份文件都應讓客戶看清楚。如果辦公場所陰暗昏沉，應該提高警覺。
  2. 檢查公司地址：查詢公司地址是否合法，注意周邊街景。若公司無具體地址或假地址，或著設在民宅、透天、宮廟內且看不出門牌號碼，應提高警戒。公司網站上如找不到公司地點或經常更換地址，這些都可能是有詐或不穩定，對貸款人來說潛藏風險。

     有些不肖業者沒有固定場所，在借款人還款時故意不接電話、找不到人，並反咬借款人未按時繳款，要求賠償違約金或加計利息。因此，固定營業場所是相當重要的指標。

  3. 檢查辦公場所環境：查看辦公場所是否寬廣明亮，正派經營的貸款公司應讓客戶感到舒服與安心，每一份文件都應讓客戶看清楚。如果辦公場所陰暗昏沉，應該提高警覺。
  4. 查看營業執照或登記證：政府合法立案是最基本的保障。若公司無法提供商業登記證明文件，就表示並非合法民間二胎公司，不論其藉口如何，應該立即離開。
     註：自98年4月13日起，營利事業登記證不再作為證明文件，改以「商業登記證明文件」取代。
     TIPS.  查詢公司成立的時間：若為一、兩年內成立的公司，極有可能代表先前有涉法案件，繼而更名繼續營業的詐騙無良業者。
  5. 核對業務人員身份：有些業務專員會用假名片或假電話來接待客戶，出事後直接消失。可信賴的公司應願意出示身份證與公司名片，供客戶核對識別。
  6. 利息是否在合法區間：每不動產的申貸額度與成數不同，但月息利率若超過3%，風險非常大，可能是違法，切記勿因急需用錢而上當受騙。

這些步驟能幫助借款人篩選出可信賴的貸款公司，降低風險，確保貸款過程安全順利。

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二胎房貸的申請流程與申請資料

1. 準備資料：備齊身分證明、收入證明、房產證明、聯徵等必要文件。
2. 填寫申請表格：填寫貸款申請表格，確保資料完整準確。 提交申請： 將填好的申請表格和相關文件送交貸款機構或線
3. 提交申請：將填好的申請表格和相關文件送交貸款機構或線上申請平台。
4. 審核與評估：進行貸款申請的審核與評估，包括信用評分、收入核實、抵押品估價等，民間貸款部分不須信用評分。
5. 核准與簽約：若申貸通過，雙方簽署貸款合約並完成相關手續。
6. 放款與還款：貸款機構將貸款款項匯入指定帳戶，借款人按時按月還款，直至還清貸款。

二胎房貸在當今資金市場中扮演重要角色，能有效將現有資產與資金互換。與首次貸款相比，雖然風險稍高，但提供了更多財務彈性和機會。

申請時需注意不同機構的利率、條件及貸款額度計算方式，銀行提供較低利率和保守貸款額度，適合信用較好者；而民間貸款公司則提供快速審核和較彈性的條件，適合急需資金或信用記錄不佳者。

無論選擇何種貸款途徑，了解並遵守還款條件至關重要，以避免財務風險。