二胎房貸排雷教學手冊，保障自己與房產的安全!

【前言說明】

說明歐巴可以提供給什麼樣的朋友解決資金上的需求，以及歐巴與其他民間貸款公司的不同。

※為什麼要跟歐巴貸款？

1. 歐巴資產在地深耕多年。
2. 在經濟部商業司可查詢到公司登記及地址。
3. 位於台北市最精華地段大安區，絕非找一個住址做為登記，歡迎客戶可以親臨公司諮詢。
4. 我們主要經營雙北市房屋二胎。
5. 有專業團隊提供服務，解決您資金上的需求。

※歐巴企業文化：

歐巴致力於創造三贏，確保借貸雙方權利保障，做到客觀、公證監督借貸流程安全公平性。

※以下狀況歐巴皆可承貸：

1. 房屋超過負債比。（銀行一般只做到5-6成，歐巴最多可到9成。）
2. 銀行債務協商。
3. 存摺問題。
4. 信用空白。
5. 信用有瑕疵。
6. 信用卡問題。
7. 警示戶。
8. 預借現金。
9. 短時間負債增大。
10. 無收入證明。
11. 年紀大銀行不受理。

※銀行無法順利申貸：

若有上述情況，在銀行皆不受理，歡迎來找歐巴，我們可以幫忙。

哪些角色會參與借貸過程？

1.債務人：

資金需求者。

2.債權人：

資金提供者。

3.代書：

合約編訂修改、公家機關送件代理者。

4.歐巴：

媒合資金需求者及資金提供者，並協議雙方皆能接受條件，由歐巴處理協商。

5.法院公證處：

案件特殊需公證時會由民間公證人作為第三方確保雙方權益。

====================

【常見問題Q&A】

Q1:二胎房貸是什麼？

A:二胎房貸又稱作房屋二胎、二順位房貸、次順位房貸，就是將原本已有設定過第一順位不動產貸款(跟銀行或民間)的房屋或土地，再次當擔保品向另一間不同的銀行、民間機構或他人申請貸款，而在「他項權利」部分被設定了抵押權，也就是所謂的第二順位房貸。而二胎房貸也是一種融資工具，是透過房屋作為擔保品來向民間籌措資金一種方式，適合「短期週轉」來使用。

Q2:二胎房貸與一胎房貸的差別?

A:上述問題必須拆解開來一一解釋。先說何謂「民間」，它是相對於銀行貸款以外的民間資金，這些資金是經由資產管理公司或民間代書，對外放款給資金需求者。由於不屬於銀行法所規範的金融機構，所以就統稱為民間放款單位。但是這些單位一樣需要經過政府立案，依據政府所有的相關法令從事放款業務，未經政府立案，或是違反相關法令者，就是不合法的放款單位。

歐巴資產是政府立案的合法放款單位，從事民間放款業務一切遵守相關法規辦理！至於「房屋」，只是大部份的借款人會用房屋來抵押借款，其實單純的土地也可以向民間借款，甚至於持分土地都可以向民間借款。只是房屋是最常見的不動產，並非僅限於房屋才能借款！

歐巴民間二胎貸款，只要是不動產都能借款！最後要說明「一胎與二胎」，它就是借款的順序。不論是向銀行還是民間借款，用同一筆不動產來抵押借款時，第一筆有在地政機關設定的借款，稱為一胎；第二筆就稱為二胎。所以如果第一筆就是向民間借款的話，就稱為民間一胎貸款，第二筆就稱為民間二胎貸款！

歐巴資產不論是一胎還是二胎，為您爭取最高額度與最低的利率！

Q3:二胎房貸貸款額度有多少？

A:除了依據房屋的殘值(房屋市價減去仍欠貸款金額)與個人條件決定額度與成數外，不同的申辦管道及方案也會影響二胎房貸額度，通常民間二胎房貸的貸款額度會比銀行二房貸更高，銀行保守可能抓成數5~7成內(殘值3~5成)，而民間二胎通常最高都抓8~9成內，但同時利率也會比較高，申請前建議多比較不同的方案，找到最適合自己的二胎房貸申辦管道。

Q4:二胎房貸的申請條件與限制?

A:以銀行來說，二胎房貸有年齡限制，滿20歲才能申辦房貸，可是年紀太大，是可能不會核准，銀行會衡量借款人可還款年限與房貸條件，通常年齡上限為70歲，倘若屋齡太久或屋況不好，也會影響房子可貸款年限。以民間機構來說，年滿20歲且名下有不動產，無年齡上限限制，只要擔保品成數、殘值夠，無須財力證明，即便信用有瑕疵皆可辦理。民間機構主要看擔保品的殘值，其他條件較銀行審核還要寬鬆。

Q5:二胎房貸的優點有哪些？

A:廣義來說，就是臨時需要資金周轉時，可用同件擔保品再次抵押來申請。

銀行方面，最大優勢是利率低，但撥款速度較慢、撥款額度較低，審核嚴格，除非談寬限期，否則需本利攤；而民間二胎的優勢則是撥款速度快、額度高、只看擔保品殘值，不看其他條件資格，但利率較高，相當於信用卡利率。

Q6:申請二胎房貸的條件? 以民間機構為例。

A:1.年滿20歲。 2.名下需持有不動產可提供擔保，持分亦可。

Q7:哪些人無法申請二胎房貸？以民間機構為例。

A:1.未滿20歲。 2.名下未持有不動產可提供擔保。

Q8:二胎房貸、信用貸款及房屋增貸的差異?

A:「信用貸款」是無擔保品的貸款，一旦違約，透過法院強制執行扣薪，會導致還款期限拖很久，較無保障；也因為還款期限會拖欠太久，因此有些不肖業者、錢莊、當鋪，會進行非法的私人手段進行討債。而相對於無擔保品的信用貸款來說，有擔保品的借貸是相對有保障的，其中又以不動產最為保值。若發生違約，最壞的情況就是進行法拍，法拍後的金額還給債權人(銀行、民間機構等)積欠債務後，剩下的餘額皆會歸還債務人。在本質上，「二胎房貸」及「房屋增貸」的意思是一樣的，都是用同一件不動產為擔保品抵押，再次申請房屋貸款。

====================

【貸款流程】

貸款前請詳閱，說明貸款應注意事項及常見坊間陷阱，攸關您的房產，不要傻傻被騙還不知情。

Step 1 申請：

撥打電話02-2703-1199或傳真、寄電郵、加入LINE，留下大名與電話。

Step 2 估價：

評估資產價值，規劃貸款專案，包含代墊、代償、整合與增額等等。

※坊間陷阱：

1. 會收開辦費3000~6000元不等，會說可以折服務費，事實上若沒有給對方做，這筆金額一樣會被沒收。
2. 尚未完全評估完，便收取權狀等重要文件。

Step 3 審核：

審閱相關文件、證明，是否符合申請人及提供擔保資產的各項資料。

※坊間陷阱：

不會給予透明的市場行情，例如業界這個案子明明可以做到1分或1.5分，卻直接跟您說只能做2.5分或3分等高利條件。

Step 4 設定：

備齊所需資料，至地政事務所辦理設定，債權人依法取得他項權利書。

所需資料：

身分證正本(雙證件)、印鑑證明2份、土地及建物所有權狀正本、印鑑章。

※坊間陷阱：

有的民間公司會到地政事務所現場才說要辦信託，並把您的房產過戶到債權人名下，或是當下再衍生一筆代墊款。

Step 5 撥款：

完成手續後，立即撥款，最快可在24小時內取得資金，解決困境。

※坊間陷阱：

1. 不肖業者會跟您收取車馬費。
2. 沒有預先告知便扣留權狀或印鑑章，不歸還屋主。

====================

【歐巴資產與銀行比較】

	銀行房貸	歐巴資產
申貸額度	房屋市價五～七成	房屋市價八～九成
撥款速度	約十五天	一天
申貸人收入	需有薪轉證明	不需要
申貸人信用	不容許信用瑕疵	信用瑕疵可貸
年齡限制	有，20~65歲	無，有房就能貸
房屋產權	需完整，僅持分不可	僅持分亦可辦理
合約期間	強制綁約	不需綁約

====================

【歐巴資產與同業比較】

	不肖業者	歐巴資產
公司登記	成立1~2年 隨時更改公司登記名稱	成立近十年
資金來源	不明確	軍公教退休人員或上市櫃公司董事
單件額度	千萬居多	兩億以內皆可
年度利率	36%以上	最低12%
合約保障	一般代書簽訂借款契約	法院公證人簽訂借款契約
收費項目	另以評估費、續約費、保證金等各式名目收取額外費用	僅收取固定標準收費、地政設定費及手續費
還款限制	有綁約提前還款罰違約金	無綁約可隨時提前還款

====================

【排雷手冊】

不肖同業常見手法大公開，攸關您的權益，預防勝於治療，多看多了解，對您不吃虧。

※歐巴偷偷告訴您：

借貸來說利息及手續費是一般人比較的條件，但羊毛出在羊身上，歐巴告訴您為什麼。

以下將介紹一般民間貸款業者不會告訴您的事，讓您知道有時候安全性才是最重要的，切莫因小失大！

※排雷手冊：

讓您在借貸民間貸款可以規避一些不必要的風險。

※未有公司登記：

沒有公司登記就沒有「固定規範」，借貸切莫只因為有人可做就交由對方，貸款是一份重要合約，從借貸開始一直到還款，都需要有專人協調貸款事宜，包含還款，無公司登記若找不到當初負責專員，您無法有人替您服務還款與協商。

※謹慎求證：

歐巴也曾遇過同行假借歐巴之名向歐巴客戶收取其他費用，若是遇到請直接撥打公司電話查證，這是最簡單的方式，這也是為什麼辦理貸款需要找合法登記公司的重要性。

※非固定規範如下：

1. 代墊收取代墊費
2. 還款收車資
3. 申辦收取開辦費
4. 賣屋收取代墊費
5. 辦理完成額外收取手續費
6. 代書費不明確包裝進入手續費
7. 專員無明確與債權人溝通用自己意思辦事情
8. 將原本未告知產權一併做設定
9. 做了信託未告知實情
10. 其他不合理費用

※免費諮詢：

歐巴資產管理公司提供免費諮詢二胎貸款相關的服務，無論您是目前有跟其他民間二胎公司借貸中還是正要借貸的債務人，都歡迎來歐巴免費諮詢，看看有沒有收費不合理的地方，保障自身權益。

※專員使用假名：

雖然看似荒唐，但坊間卻有人因為了避免之後債權官司糾紛，使用了假名，讓您之後提起訴訟連被告都不知姓名，正規公司是不允許業務專員使用假名的。

※資訊透明化：

在歐巴，客戶都可以上公司官方網站上瀏覽每位業務經歷與了解公司，歐巴業務與公司都相當透明化，我們希望客戶在辦理貸款時，都能

對歐巴有充分的了解。

※借貸後，將房屋寫了一份空白買賣約 (信託)：

一般在違約狀況下債權人可以行使房屋買賣、過戶、大門換鎖、房屋點交等動作，信託的原意是保障債權，當權益受到侵害才能行使的權力，但理論上即便客戶因某些狀況無法繳息，專員都該在第一時間與債權人溝通協商出一個合理清償債務的方式，並與債務人溝通，這是最基本的。

※還有許多方式能解決債務：

只要債務人肯面對，歐巴都有辦法與債權人溝通出一個恰當方案，但往往有些業者為了自己利益，不但將合約綁約，讓債務人無法在第一時間透過其他管道解決債務，甚至連協調空間都沒有，讓許多不懂民間借貸規則的客戶只能吃悶虧，甚至房屋被債權人用遠低於市價的方式過戶。

※公平公正且透明：

借貸合約雙方是平等的，歐巴的立場在於為債權人及債務人雙方權利義務公正把關，對應相對規範確保雙方權益，絕不偏袒某一方。

※看不到的陷阱：

若不是尋找正規公司辦理貸款，即使表面上利息及手續費低，但未來可能賠了房子或被收取高額違約金等…得不償失，這些都是歐巴業務實務上遇到客戶與我們反應過的問題。